V praxi majú nájomné vzťahy tendenciu byť z hľadiska komerčných dojednaní podceňované (najmä pre nájomcov – chcú sa sústrediť na core business). Prinášame preto niekoľko postrehov, na ktoré sa oplatí (vopred) myslieť pri uzatváraní nájomného vzťahu.

Imagine another viewpoint. KILIAN LEGAL.

hashtag#KilianLegal hashtag#právo hashtag#advokátskakancelária hashtag#advokát hashtag#právneporadenstvohashtag#právneslužby hashtag#ImagineAnotherViewpoint.

Základné podmienky nájmu

Odporúčame upraviť základné podmienky nájmu v rámci tzv. Heads of Terms, a tak predísť potenciálnym neskorším komerčným nedorozumeniam. Cieľ – zakotviť základné komerčné nastavenie budúceho nájomného vzťahu. Heads of Terms môžu upravovať tiež napr. exkluzivitu v rokovaniach a pod.

Odplatnosť / platby

Nájom musí byť odplatný (v opačnom prípade ide o iný ako nájomný vzťah). Uvedené nevylučuje možnosť dohodnutia tzv. nájomných prázdnin / obdobia bez nájomného (rent-free period) (napr. na začiatku alebo na konci nájmu alebo v dohodnutých intervaloch a pod.).

Platby II

Spojenie nájomného a prevádzkových nákladov do jednej platby je všeobecne súdnou praxou vnímané ako neplatné dojednanie pre neurčitosť. Je podstatné odlišovať, či nájomca platí podiel na spoločných prevádzkových nákladoch voči celkovej prenajímatel’nej ploche alebo voči celkovej prenajímanej ploche (možno dohodnúť rôzne alternatívne riešenia, napr. podl’a miery obsadenosti budovy).

Flexibilita

Nájomca si môže zabezpečiť možnosť prípadnej budúcej expanzie. Aj v rámci práva na budúcu expanziu sa využívajú viaceré alternatívne riešenia, ako napr. právo prvého odmietnutia (right of first refusal), právo prvej ponuky (right of first offer) alebo tzv. povinná expanzia (must take option).
Každá alternatíva je uplatnitel’né pri špecifických zmluvných podmienkach (závisí od komerčnej dohody / preferencie strán).

Prolongácia

Nájomca si môže dohodnúť tzv. prolongačnú opciu, zabezpečujúcu prípadný nájom v dodatočnom období (uplatnitel’ná zvyčajne do dohodnutého obdobia (napr. 12 mesiacov) pred skončením pôvodnej doby nájmu).

Štandardné alternatívy:

– automatická prolongácia doby nájmu,
– právo/opcia nájomcu na predĺženie doby nájmu.

Automatické predĺženie doby nájmu

Automatické predíženie nájmu o vopred dohodnuté obdobie, ak nájomca neoznámi prenajímateľovi, že nemá záujemo predĺženie doby nájmu. Spravidla, v prípade nečinnosti nájomcu, sa nájom automaticky predlžuje (napr. bez zmeny ostatných nájomných podmienok).

Právo / opcia nájomcu na predĺženie doby nájmu

Tzv. option to renew. Na aktiváciu sa vyžaduje aktívny krok nájomcu. Nájomca môže jednostranne uplatniť spravidla do určitého obdobia pred uplynutím pôvodnej doby nájmu (napr. 12 mesiacov).

Právo na predčasné ukončenie nájmu (early termination right)

Právo jednostranne ukončiť nájomnú zmluvu k vopred stanovenému dátumu (pred uplynutím pôvodnej doby nájmu). Zvyčajne býva dané potom, ako uplynie dohodnuté (fixné) obdobie nájmu.

Alternatíva – čiastočné ukončenie nájmu

Právo jednostranne ukončiť nájom vo vzťahu k vopred dohodnutej časti priestorov (partial early termination right).

Predčasné ukončenie môže byť spojené s poplatkom za predčasné ukončenie nájmu / úhradou časti nákladov na úvodnú rekonštrukciu priestorov.